Nueva Ley de Vivienda. Aspectos más Importantes | Abogado Manuel Escudero

El pasado 26 de mayo de 2023 entraba en vigor la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayor, por el derecho a la vivienda por la que se ha introducido diversas cuestiones en dicha materia. Estas son las claves esenciales que hay que saber sobre esta norma en materia civil y procesal:

Lo habitual en los contratos de arrendamientos de vivienda es que, en lo referente a la renta, encontrásemos la típica cláusula conforme a la cual ésta pudiera actualizarse anualmente conforme al Índice de Precios al Consumo de cada año. Sin embargo, con la aprobación de esta ley, nos encontramos con un límite y es que, para 2023 lo máximo que se puede subir el precio del arrendamiento es un 2% y para 2024 y 3%.

Así, para 2025 está previsto que entre en vigor un nuevo índice, lejos del IPC, que afectará a lo que se ha denominado como zonas tensionadas.

En la nueva norma, se concreta el concepto de “grandes tenedores” de viviendas, refiriéndose como tal a aquellas personas, bien físicas o bien, jurídicas, con más de 10 viviendas en propiedad o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. Igualmente, tendrán este carácter aquellos propietarios con más de 5 viviendas en la misma zona, cuando ésta tenga la consideración de “tensionada”.

Llegados a este punto, hay que aclarar este concepto y es que, conforme a la actual Ley de Vivienda, será zona tensionada aquella en la que el coste de la vivienda suponga el 30% de la renta media, o que los precios se hayan visto incrementados al menos en 3 puntos por encima del IPC, siendo el gobiernos autonómico o municipal el competente para realizar dicha declaración.

Pero, lo más importante y mediático de esta norma es lo que respecta a la protección de inquilinos y los procesos de desahucios. Así, conforme a la nueva ley, se añade una prórroga extraordinaria al arrendamiento de un año si se acredita una situación de vulnerabilidad socioeconómica, una prórroga que puede llegar hasta a los 3 años si se trata de una zona tensionada.

Además, se deja claro que los gastos de inmobiliaria y los de formalización del contrato correrán a cargo del arrendador.

En lo relativo a los desahucios, se imponen una serie de requisitos, que se podrían resumir del siguiente modo:

1.Para admitir una demanda en la que se pretenda la recuperación de la posesión de un inmueble habrá que acreditar si:

a. El inmueble es vivienda habitual de la persona que reside.

b. El demandante es considerado “gran tenedor” de viviendas.

c. Si tiene dicha condición, habrá que acreditar si el arrendatario se haya en situación de vulnerabilidad. Cosa que deberá acreditar el arrendador, no el propio arrendatario.

2. Si se cumple lo anterior y el propietario es gran tenedor y el arrendatario, persona vulnerable será necesario iniciar un proceso de mediación, previo a la interposición de la demanda.

3. Además, se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada.

4. Y, junto a todo lo anterior, en caso de situaciones de vulnerabilidad, podrá solicitarse la suspensión del lanzamiento hasta 2 meses si el propietario es una persona física, y hasta 4 meses en caso de que sea una persona jurídica.

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